# 01. 광명역 센트럴 자이 오피스텔 공매 살까?

안녕하세요. 투자이야기를 하기 좋아하는 이대표입니다.

오늘은 공매물건 하나를 가져와봤습니다.

 

광명역세권은 너무나 잘 아실 듯 합니다.

 

요즘 주택에 취등록세와 양도, 보유세의 이슈가 있어 상업시설에 관심이 많아졌습니다.

 

오피는 취등록세가 4.6%이며 대출에서 자유롭습니다. 하지만 주거로 사용한다면 보유세 및 타주거물건에 영향을 미치기 때문에 물건 보유시 운영을 잘 해야 합니다. ( 중과회피????^^)

 

그럼 물건을 보겠습니다.

 

토지 4.6제곱, 전용 36.4제곱입니다.

 

 

무려 50%. 반값에 진행되고 있습니다. 와~~~ 싸다

입지 및 시세 조사를 손품으로 간단히 해보겠습니다.

 

광명역은 KTX 광명역이 있으며 앞으로 월판교선역이 들어오고 곧 개통예정인 신안산선 역이 예정되어 있습니다.

여의도 접근, 판교접근이 좋아지겠네요.

 

와우 ~  광명역 자이로 초근접입니다.

시세를 봐 보겠습니다.

광명역센트럴자이는 1개동으로 되어있으며 주상복합 아파트와 함께합니다.

60제곱, 96A, 96B타입 총 3개타입니다.

 

우리 물건은 96A타입니다.

평면은 이렇게 생겼습니다.

 

 

 

침실과 거실 주방이 분리되어 원룸이지만 투룸을 연출해낼 수 있을듯 합니다.

가격은 매매 호가 3.7억, 전세 3억. 월세 2천/85만입니다.

실거래는 우리물건과 같은 24층이 21.05월에 3.25억에 거래되었습니다. 

437세대 중 92세대로 거래가 많지는 않습니다. 60제곱이 거래가 많았습니다.

 

그럼. 1.62억. 반값에 아주 매력적입니다. 그런데~~!!!! 왜 입찰하지 않을까요?

바로 권리분석이 필요한 물건입니다.

 

물건의 물리적 하자는 전혀 없습니다. 전세4건, 월세 2건의 매물이 있습니다.

낙찰만 받으면 임대는 어렵지 않게 가능할 것으로 보입니다.

 

하지만 권리상 하자가 있습니다. 바로 임차인입니다.

공매는 경매의 물건명세서 처럼 재산명세서로 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

최선순위 말소기준권리보다 빠른 임차인이 존재합니다. 임차인은 배분요구를 했습니다. 고로 배분받으면 임차권리는 종료되고 권리관계는 끝나게 됩니다. 하지만 임차인이 배분을 다 받지 못하면 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

선순위 임차인이 전세권으로 배분요구를 했을때 미배분액이 있더라도 말소되면 낙찰자에게 대항할 수 없지만 임차권이 별도로 있다면 이야기는 달라집니다. (더 자세한 이야기는 생략- ex) 말소권리(선순위전세권)보다 늦은 임차권도 강력한 힘이 있는 판결도 있음)

 

문제는 임차인이 전입을 말소기준권리보다 앞서 했기때문에 대항력은 생겼습니다. 배분요구도 종기일 전에 잘 하셨습니다.

 하지만 확정일자는 늦게 하는 바람에 우선변제권이 늦게되었습니다.

 

즉, 문00 임차인은 2019.02.19년 전입을 하여 익일 대항력이 생겼지만 확정일자는 2021.02.08일에 했기때문에 배분시 보증금을 먼저받아갈 권리인 우선변제권이 다른 다른 채권보다 늦게되었습니다.( 배분, 배당 순위는 생략)

최우선변제금 역시 해당사항이 없습니다.

 

정리하면 이렇습니다. 임차인은 대항력은 있으나, 확정일자가 광명세무서 법정기일인 2021.01.27일보다 늦기때문에 배분순위에 밀려 후순위로 배분을 받게 됩니다.

광명세무서의 세금이 헉 18억이 넘습니다. 임차인은 보증금 2억을 전혀 배분받지 못합니다. 

 

낙찰자인수 입니다. 헉~!

 

시세가 현재 호가인 3.7억이라 친다면 1.62억 +2억=3.62억 거의 시세입니다.

 

입찰일이 오늘까지입니다. 이제 고민해봐야 합니다.

대출을 더 받을 수 있다는 장점, 층이 로얄, 향은 아쉽게 역쪽임. 이대로 받을 것인가?

50%까지 내려왔기때문에 일단 이 물건은 이번에 유찰된다면 들어가고 다시 진행될지 ~~ 기다려봐야 합니다.

 

여려분은 어떻게 하실까요? ^^

 

입찰은 오늘 5시까지이고, 결과는 내일 오전 11시에 나옵니다. ^^