상생임대주택제도 정리

시행 시기: 2022.07월 이후

적용기간: 2021.12.20일부터 2024.12.31

다주택자도 최종 1주택에 대해 해당주택에 적용됨.

 

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1.모든 주택이 해당사항인가? 아님. 상생임대주택으로 운영하고 최종 1채만 적용.

2. 상생님대 주택하면 2년 실거주 안해도 되는가? 안해도 된다. 특례적용된다.

* 2018년 8.2대책 전에 조정지역에서 취득한 주택은 실거주 안해도 된다. 비과세 2년 거주요건 없다.

3. 상생임대차계약의 조전 중 '직전임대차계약'이란? 주택을 취득한 후 소유자와 임차인과의 계약이 우선해야 하고 직전임대료 대비 5%이하 인상을 준수해야 한다. 단, 갭투자로 매매한 소유자와 임차인과의 임대차 관계에서는 인정안된다. 등기된 후 임대차 계약 하고 1.6개월이상 임대 후 다시 5%이하 인상 후 재계약시(새로운 임대차 적용) 인정됨

5. 언제까지 적용되는가? 직전임대차 요건 성립하고 재계약 시점이 2021.12.20~2024.12.31일 안에 하면된다. (계약금 지급사실확인요함)

6. 계약갱신청구권 행사에 의한 계약도 인정됨

7. 공실이 생긴 주택도 인정되는지? 인정된다. 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이 기간에 공백있어도 된다. 가능하다. (위 5번 기간만 지켜야함)

8. 2024.12.31일 이후 5% 초과 인상하여 임대차계약 해도 되는지? 된다. 딱 1회만 지키면 된다.

9. 상생임대차 계약 체결시 전세를 월세로 변경하여 계약시 5% 이하의 여부는?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용해 계산한다. 연 10%와 ‘기준금리(현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율을 채택한다.

 

이하 소득세법 시행령 제 155조의 3 참조(샹생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례)

 

제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.

1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것

3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

[본조신설 2022. 2. 15.]